Se possiedi un appartamento a Roma o Milano, partire dal prezzo degli annunci può sembrare naturale. La decisione utile, però, è capire quanto puoi incassare nell’anno, quali spese devi sostenere e a quali condizioni. Lo stesso metodo serve all’agenzia che confronta più proposte per un proprietario.
Prima il canone di riferimento, poi il confronto
Raccogli locazioni comparabili per zona, superficie, condizioni, arredi e dotazioni. Distingui il prezzo richiesto nell’annuncio dal canone effettivamente concordato. Le quotazioni dell’Agenzia delle Entrate — OMI forniscono intervalli indicativi per zona e tipologia: la guida ufficiale precisa che non sostituiscono una stima puntuale del singolo immobile.
Questo passaggio conta anche per valutare un’offerta superiore del 10% al mercato: bisogna prima concordare la base di calcolo. Non confrontare direttamente un canone mensile con il prezzo per notte di un annuncio turistico, che richiede un diverso conto di occupazione e costi.
Un esempio da €2.000 al mese
Ipotizziamo €2.000 mensili per dodici mesi, con €1.200 di spese condominiali rimaste al proprietario, €400 di assicurazione e €800 di manutenzione a suo carico: €2.400 annui. Sono importi inventati per mostrare il calcolo, non costi medi né una ripartizione valida per ogni contratto.
| Voce annuale | €2.000 × 12 mesi | €2.200 × 12 mesi | €2.200 × 11 mesi |
|---|---|---|---|
| Canoni incassati lordi | €24.000 | €26.400 | €24.200 |
| Costi ipotizzati del proprietario | €2.400 | €2.400 | €2.400 |
| Saldo prima di imposte e altre voci escluse | €21.600 | €24.000 | €21.800 |
Il premio del 10% porta il canone da €2.000 a €2.200. Con dodici mensilità incassate e costi identici, la differenza annua è €2.400. Nello scenario da undici mesi ipotizziamo invece una locazione con un mese senza canone: il vantaggio sul primo scenario scende a €200. È un confronto illustrativo, non una previsione.
Il saldo considera solo i costi elencati: esclude imposte, finanziamento, lavori iniziali e spese straordinarie. Non è il rendimento percentuale del capitale investito. Per calcolare anche quello servono il capitale preso a riferimento e un conto completo delle spese.
Cinque verifiche prima di scegliere l’offerta
- Confronta lo stesso periodo: indica decorrenza del canone ed eventuale intervallo dedicato ai lavori.
- Elenca le spese residue: usa le bollette, i consuntivi e i preventivi del tuo immobile.
- Chiarisci manutenzione e riparazioni: se una voce passa all’operatore, aggiorna il conto senza sommare due volte il risparmio.
- Valuta la controparte: verifica chi firma, quali garanzie offre e come sono documentate.
- Considera il tuo tempo: sopralluoghi, fornitori e gestione possono pesare sulla scelta, anche senza attribuire loro un costo fittizio.
Come si inserisce la proposta Cortile Stays
Cortile Stays prende l’immobile in locazione e gestisce i soggiorni brevi. Il proprietario riceve il canone dovuto dalla decorrenza concordata, indipendentemente dalle prenotazioni degli ospiti. Restano da valutare affidabilità della società conduttrice e garanzie: il contratto non elimina il rischio della controparte.
La proposta prevede un canone iniziale superiore del 10% al mercato concordato, una durata di 5 anni o più e adeguamenti annuali all’indice concordato. Lavori approvati finanziati da noi, manutenzione, riparazioni e tinteggiatura finale hanno un ambito scritto nel contratto. Le opere approvate restano al proprietario senza costi alla riconsegna.
Per un confronto concreto, inviaci zona, superficie, fotografie, stato attuale, disponibilità e costi conosciuti della casa. Possiamo partire da questi elementi per valutare l’immobile e formulare una proposta con canone, lavori e decorrenza leggibili nello stesso documento.