Per un proprietario a Roma o Milano che valuta una locazione di lungo periodo, capire la revisione del canone è utile quanto concordare l’importo iniziale. Chiedi un esempio scritto: due proposte con lo stesso canone possono prevedere basi, decorrenze e limiti diversi.
CPI e FOI: quale indice entra nel contratto?
CPI è la sigla inglese di Consumer Price Index, cioè indice dei prezzi al consumo: da sola non identifica una serie italiana precisa. ISTAT distingue NIC, FOI e IPCA. Il NIC misura l’inflazione nazionale; il FOI riguarda le famiglie di operai e impiegati. Occorre specificare quale indice usare, senza trattarli come intercambiabili.
Per le rivalutazioni monetarie, inclusi i canoni di affitto, ISTAT pubblica il FOI al netto dei tabacchi. Nella proposta chiedi di indicare serie, ambito e fonte. La pubblicazione dell’indice non stabilisce da sola la percentuale applicabile al tuo contratto né crea un diritto automatico all’aumento.
Controlla periodo e base prima di fare il conto
Distingui il livello dell’indice dalla sua variazione percentuale. La nota metodologica ISTAT calcola la variazione tra due indici nella stessa base dividendo quello finale per quello iniziale, moltiplicando per cento e sottraendo cento. Il risultato percentuale viene arrotondato a un decimale. Se cambiano le basi, servono i raccordi indicati da ISTAT: non dividere valori non confrontabili.
Annota entrambi i mesi di riferimento. Confrontare un mese con lo stesso mese dell’anno precedente è diverso dal confronto con il mese immediatamente precedente. Conserva il dato pubblicato e il prospetto utilizzato, così proprietario e conduttore possono ricostruire il calcolo.
Esempio: indice da 100 a 102 e canone di €2.200
Ipotizziamo due indici nella stessa base, riferiti a mesi distanti un anno: 100 e 102. Supponiamo, solo per l’esempio, che la clausola applicabile preveda il 100% della variazione su un canone mensile di €2.200. Tutti questi valori sono illustrativi.
| Passaggio | Calcolo ipotetico |
|---|---|
| Variazione dell’indice | (102 ÷ 100) × 100 − 100 = 2% |
| Quota applicata nell’esempio | 100% della variazione del 2% |
| Variazione mensile del canone | €2.200 × 2% = €44 |
| Nuovo canone mensile | €2.200 + €44 = €2.244 |
La checklist della clausola di revisione
- Indice: denominazione completa, fonte e serie di riferimento.
- Periodo: mesi confrontati e modalità per reperire il dato definitivo.
- Canone di calcolo: importo iniziale oppure già aggiornato; spese accessorie tenute distinte.
- Percentuale: quota della variazione utilizzata ed eventuali limiti, da verificare con il consulente.
- Decorrenza: prima revisione, frequenza, comunicazione e data del nuovo pagamento.
- Casi particolari: variazioni nulle o negative, cambi di base, arrotondamenti e sostituzione dell’indice.
E se i prezzi scendono?
Una variazione negativa dell’indice apre una domanda da affrontare prima della firma: quale effetto produce sul canone? Non presumere né una riduzione automatica né un aumento minimo garantito. Fai esaminare la clausola, gli eventuali limiti e il regime della locazione dal tuo consulente, anche quando il risultato del calcolo è zero.
Come si inserisce nella proposta Cortile Stays
La nostra proposta parte dal 10% sopra il canone di mercato concordato e prevede una durata di 5 anni o più, con revisioni annuali all’indice concordato. Il premio iniziale e le revisioni sono passaggi distinti: non proponiamo un nuovo aumento del 10% ogni anno. Formula, decorrenza e limiti sono definiti nel contratto firmato.
Valuta insieme anche i lavori approvati finanziati da noi, che restano al proprietario senza costi alla riconsegna, e gli impegni scritti su manutenzione, riparazioni e tinteggiatura finale. Inviaci la scheda dell’immobile: la proposta deve rendere comprensibili sia il canone iniziale sia il meccanismo degli anni successivi.