Chi mette a reddito un immobile per soggiorni brevi non svolge soltanto una locazione: svolge, a tutti gli effetti pratici, un’attività di ospitalità, con obblighi verso il Ministero del Turismo, la Regione, il Comune, la Questura e l’Agenzia delle Entrate. La lista si è allungata parecchio negli ultimi due anni e le sanzioni non sono simboliche. Questa è la mappa aggiornata a settembre 2026.
Il CIN, Codice Identificativo Nazionale
Il CIN è il codice identificativo nazionale gestito attraverso la BDSR del Ministero del Turismo. La disciplina si applica dal 2 novembre 2024, con sanzioni dal 2 gennaio 2025.
Come si richiede
- Si accede al portale BDSR con SPID o CIE.
- Si inseriscono i dati catastali dell’unità e le informazioni sull’attività.
- Si rendono le autodichiarazioni sui requisiti e sulle dotazioni di sicurezza.
- Si ottiene il codice e il relativo certificato in PDF, da conservare ed esporre.
Se l’unità non risulta già presente in banca dati, si presenta la segnalazione e l’ente regionale o provinciale competente ha trenta giorni per le verifiche. La richiesta è gratuita e interamente digitale.
Dove va esposto
- All’esterno dello stabile, nel rispetto dei vincoli urbanistici e paesaggistici.
- In ogni annuncio online: portali, sito proprio, canali social.
- Comunicato agli intermediari che pubblicano gli annunci.
Le sanzioni
| Violazione | Sanzione |
|---|---|
| Unità priva di CIN | da 800 a 8.000 euro |
| CIN non esposto o non indicato negli annunci | da 500 a 5.000 euro per unità |
| Mancanza dei rilevatori o estintori richiesti | da 600 a 6.000 euro per violazione |
| Attività imprenditoriale di locazione turistica o breve senza la SCIA richiesta | da 2.000 a 10.000 euro |
Per la mancata esposizione o indicazione del CIN è prevista anche la rimozione dell’annuncio irregolare.
CIN e CIR non sono la stessa cosa
Il CIN e i codici regionali hanno funzioni identificative e non sostituiscono gli adempimenti richiesti per avviare l’attività. Le FAQ ministeriali indicano di completare prima quelli locali, inclusi i codici regionali ove previsti.
La comunicazione degli ospiti: Alloggiati Web
I dati degli ospiti devono essere trasmessi entro 24 ore dall’arrivo; per soggiorni non superiori a 24 ore, entro 6 ore dall’arrivo. Occorre identificare gli ospiti e seguire le istruzioni operative della Questura competente. La fotografia del documento inviata via chat non sostituisce da sola la verifica dell’identità.
La consegna delle chiavi non sostituisce l’identificazione degli ospiti. Definisci la procedura con riferimento alle istruzioni aggiornate della Questura competente e verifica le regole comunali e condominiali sui dispositivi utilizzati. Milano ha introdotto un divieto sui lockbox installati su pali e cancelli, descritto nella comunicazione ufficiale del Comune.
L’imposta di soggiorno
L’imposta di soggiorno è comunale: importo, esenzioni, numero massimo di notti e modalità di versamento cambiano da città a città, e le tariffe vengono aggiornate spesso. Chi ospita la riscuote dall’ospite e la riversa al Comune, con dichiarazioni periodiche.
A Roma il riferimento operativo è la pagina del contributo di soggiorno di Roma Capitale e il portale GECOS. Per Milano consulta la tabella comunale relativa alla categoria e al periodo: le tariffe sono state ridefinite dal 1° aprile 2026. Controlla sempre importi, esenzioni, comunicazioni e scadenze sulle fonti del Comune interessato.
Le dotazioni di sicurezza
Per le locazioni turistiche e brevi soggette a questi obblighi, le FAQ ministeriali indicano rilevatori di gas combustibili e monossido di carbonio funzionanti e almeno un estintore ogni 200 m² di pavimento o frazione, comunque almeno uno per piano. Le esenzioni per i rilevatori richiedono assenza di impianti a gas e certezza che i relativi rischi siano esclusi. Verifica la disciplina della specifica categoria di alloggio e gli ulteriori requisiti locali.
Chi se ne fa carico, nelle diverse formule
| Adempimento | Affitto breve in proprio | Agenzia a commissione | Locazione lunga a un operatore |
|---|---|---|---|
| CIN e CIR | Proprietario | Secondo ruolo, mandato e normativa | Operatore |
| Esposizione del codice negli annunci | Proprietario | Agenzia, su codice del proprietario | Operatore |
| Alloggiati Web | Proprietario | Secondo ruolo, mandato e normativa | Operatore |
| Imposta di soggiorno | Proprietario | Variabile da contratto | Operatore |
| Dotazioni di sicurezza | Proprietario | Proprietario | Operatore, secondo contratto |
| Adempimenti fiscali sul reddito da locazione | Proprietario | Proprietario | Proprietario |
Gli adempimenti fiscali relativi al reddito da locazione restano al proprietario. Regime applicabile, importi da dichiarare e trattamento degli eventuali canoni non incassati vanno verificati con il commercialista. Il contratto non elimina gli obblighi che la legge pone direttamente a suo carico: documenti, firme e responsabilità residue vanno chiariti prima dell’avvio.
Come lo gestiamo noi
Nella nostra proposta gli adempimenti dell’attività ricettiva restano in capo a noi come operatore, nei termini stabiliti dal contratto e dalla normativa applicabile: pratica e utilizzo del CIN, codice regionale dove previsto, comunicazione degli ospiti, riscossione e versamento dell’imposta di soggiorno, dotazioni di sicurezza. Se serve un documento o una firma del proprietario, lo diciamo in anticipo e spieghiamo perché.